Excmo. Ayuntamiento de

Abarán

Compra de Vivienda Nueva

Conoce tus derechos y obligaciones

La compra de una vivienda es, sin lugar a dudas, la decisión económica más importante que los consumidores toman en su vida. Por eso, es muy importante conocer bien nuestros derechos y obligaciones, así como recabar toda la información necesaria para estudiar, con detenimiento, la compra antes de la firma del contrato, o de comprometerse abonando un primer pago o señal.

En concreto, el art. 58: “Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como por ejemplo los promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecido por la presente ley.”

Esta Ley establece las características esenciales de la publicidad en la venta de vivienda, ha de ser veraz, no se pueden ocultar datos fundamentales de la vivienda, no puede inducir a error con repercusiones económicas, el consumidor puede exigir los datos y características de la vivienda, ubicación, servicios, instalaciones, así como las condiciones para la adquisición.

Es muy importante conservar toda la publicidad relacionada con la vivienda que vamos a adquirir puesto que, todos esos datos que se incluyan en la oferta promoción y publicidad, serán exigibles aunque no figuren de forma expresa en el contrato celebrado, la publicidad obliga a su cumplimiento.

El folleto y oferta de venta, legalmente, debe incluir:

La empresa promotora, (domicilio e inscripción en el Registro Mercantil).
La vivienda que se oferta, (plano, superficie útil, materiales empleados…).
El inmueble, (descripción general, zonas comunes y servicios accesorios).
El precio, (incluyendo formas de pago, recargos por aplazamiento y datos de la hipoteca).
Garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta.
Datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Etiqueta de eficiencia energética, califica energéticamente un inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento, (incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación).

Información previa

Los promotores y vendedores habituales de viviendas deben tener a disposición del público, y de la autoridad competente, la siguiente documentación:

Datos referidos a la empresa: nombre o razón social, domicilio, y en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, de la parte vendedora
Plano general del emplazamiento de la vivienda, plano de la vivienda mismo, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, y garantías de las mismas, medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble
Descripción de la vivienda: superficie útil, descripción general del edificio en que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios
Materiales empleados en su construcción, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio, zonas comunes y servicios accesorios
Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial, y sobre todo evacuación del edificio en caso de emergencia
Fase de construcción en que se encuentre la vivienda, y fecha de entrega
Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o expresión de no hallarse inscrito en el mismo
Precio total de la vivienda y servicios accesorios, forma de pago
Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística, así como de la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, o certificación acreditativa de las circunstancias de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelarias o compensatorias
Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. Si ya está en funcionamiento, información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, obligaciones de la vivienda y copia de las cuentas
Información en cuanto al pago de los tributos de toda clase que graven la propiedad o utilización de la vivienda
Información sobre la documentación del contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar:

Que el comprador no soportará los gastos derivados de la titulación que corresponda legalmente al vendedor.
El texto íntegro de los artículos 1280 1º y 1279 del Código Civil.
El derecho a la elección del Notario que corresponde al comprador, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

Se indicará el nombre y domicilio del arquitecto, así como nombre o razón social del constructor.

Libro del Edificio

En la Comunidad de la Región de Murcia es obligatoria la existencia de un Libro del Edificio, su fin es fomentar la conservación del buen estado de las viviendas y los edificios que las albergan con sus instalaciones complementarias, estableciendo los mecanismos necesarios para el uso y mantenimiento adecuado durante el periodo de vida útil de los mismos.

Estructura del Libro del Edificio:

Carpeta de la Documentación, constituida por los documentos de identificación, generales y descriptivos del edificio, los registros de garantías generales y específicas, y los datos de los agentes que intervienen en la construcción
Registro de la Calidad, recogerán los aspectos más significativos de las fases operativas y del control realizado en la obra, de materiales, ejecución y pruebas de servicio
Carpeta de Uso, Mantenimiento y Emergencia, recogerá las instrucciones específicas que sobre uso, mantenimiento y emergencia se deban elaborar, con definición expresa de la programación de limpieza, inspecciones y reposiciones, así como las reparaciones realizadas, conteniendo los registros de las actuaciones relativas a todas estas operaciones

Contrato

Es muy importante que lea el contrato con detenimiento antes de su firma, para ello, puede solicitar una copia para examinarlo con detalle, junto con la documentación que la legislación obliga a facilitarle. En caso de duda, debe solicitar asesoramiento de un profesional.

Una vez firmado, tienen que entregarle una copia, así como cualquier otro documento que firme. Exija copia de los documentos a los que haga alusión el contrato, (Estatutos, planos, anexos, etc.)

La Ley establece la obligación de que los contratos estén redactados con claridad y sencillez. Deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio en las contraprestaciones, por lo que deben reflejar los derechos y obligaciones de las partes.

En el contrato debe constar, al menos, lo siguiente:

Los datos de las partes, comprador y vendedor.
Si tienen capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero…).
El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
El precio y las condiciones de la adquisición.
Importe de los impuestos que habrá de satisfacer.
Fecha de entrega de la vivienda, y la penalización que debe satisfacer el constructor al comprador por cada mes de retraso, respecto de la fecha prevista de entrega.
Firma de las partes que contratan.

Está prohibida la inclusión de cláusulas que:

Omitan y oculten, en el caso de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización, y las condiciones de amortización de los créditos concedidos.
Faculten a la parte vendedora a incrementar el precio durante la vigencia del contrato.
Imputen a la parte compradora aumentos de costes que no responden a prestaciones adicionales que puedan ser aceptadas o no.
Dejan el cumplimiento del contrato al arbitrio del promotor. Serán abusivas las cláusulas que reserven, a favor del promotor, facultades de interpretación o modificación unilateral de contrato, salvo, en este último caso, que ocurran motivos válidos especificados en el contrato
Permitan el desistimiento unilateral del promotor.
Limitan la responsabilidad del vendedor en caso de incumplimiento. Los supuestos más habituales son los que conllevan un defecto de cabida (o discrepancias entre superficie útil y construida), un defecto de calidad o retrasos en la entrega de la vivienda.
Imposición de consecuencias desproporcionadas en caso de incumplimiento del consumidor. Son abusivas las cláusulas que prevean que, en caso de resolución de contrato, pueda el vendedor retener para sí, en concepto de penalización, las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta ese momento.
Falta de reciprocidad. Las más habituales son las que estipulan una penalización al comprador por retrasos de la obligación de pagar el precio en la fecha convenida, cuando en caso de incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega del inmueble en fecha no es idéntica.
Renuncias o limitaciones a derechos del consumidor. Como puede ser la elección de Notario, sumisión a Tribunal diferente el que corresponda al domicilio del consumidor, renuncia a indemnizaciones por retrasos en la entrega…
Impongan al consumidor gastos que son propios del vendedor.
Impongan a la parte compradora incrementos de precio derivados de errores que no le son imputables.

Precio y condiciones de pago

La Ley establece que, respecto al precio, la información será detallada y clara, son obligatorios los siguientes datos:

Precio total de la venta, se entenderá que incluye, en su caso, los honorarios de agente y del IVA.
Medios de pago admitidos.
Recargos sobre las cantidades aplazadas.
Hipoteca. Si se ha concertado hipoteca en la que está previsto que el comprador se subrogue, es obligatorio dar los datos de su constitución (Notario e Inscripción en el Registro de la Propiedad).
Se informará al consumidor de la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda, y lo que eso supone en cuanto a vencimientos y cantidades a abonar.
Garantías que deberá constituir, el comprador, por el precio o la parta de él que resulte aplazado.

Se hará constar que, del importe total de la venta, se reducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el comprador. Debe exigir recibo de cualquier cantidad abonada, en caso contrario, si se presentara cualquier problema, no podrá reclamar su devolución.

Las cantidades entregadas a cuenta, en el caso de que la vivienda no esté terminada totalmente, deberán estar garantizadas mediante un contrato de seguro o un aval bancario. Es obligatorio tener, a disposición de los consumidores y las autoridades, el documento que acredite el cumplimiento de esta normativa.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece que esta disposición afecta a todo tipo de viviendas, y que comprenderá las cantidades y los intereses legales hasta el momento en que se produzca el reintegro.

En el caso que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6% de penalización.

Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de ese seguro, o algún documento que acredite la existencia de aval e información sobre los mismos. Así podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza, etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, puede exigir la devolución de las cantidades entregadas al promotor, debe hacerlo de forma fehaciente, por burofax, telegrama o cualquier otro medio del que quede constancia. Si el promotor no contesta, puede dirigirse a la compañía aseguradora.

Impuestos y gastos

Al adquirir una vivienda nueva se abonan los siguientes conceptos:

Impuestos:

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), se abona exclusivamente en la adquisición de vivienda nueva, actualmente es el 10% del valor de la propiedad.
El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la escritura.

Gastos:

Notaría, por la redacción de la escritura pública de compraventa. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.
Registro de la Propiedad, por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Debe acompañar, para la inscripción, al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

Garantía de la vivienda

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la construcción responderán, de forma solidaria, frente a la parte compradora:

Durante 1 año de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Durante 3 años por defectos que afecten a requisitos de habitabilidad, higiene, salud y protección del medio ambiente.
Durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales o de cimentación.

Prescribe, en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan los daños, la acción para exigir las responsabilidades (sin perjuicio de que se pueda reclamar por incumplimiento de contrato).

La responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción viene detallada en la Ley de Ordenación de la Edificación. Cada uno, promotor, constructor, arquitecto, etc., responderá en el ámbito de su competencia. Si no se pudiese determinar quién es el responsable, responderán solidariamente.

La Ley establece la constitución de pólizas de seguros para hacer frente a estas garantías, pero, actualmente, solo es obligatoria la de los 10 años. No se autorizará ni se inscribirá en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva, sin que se acredite la constitución de esa garantía.