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El préstamo hipotecario es el producto que nos permite disponer de una importante cantidad de dinero, habitualmente, para adquirir una vivienda.
La entidad bancaria suele conceder, como capital, el 80% del valor de tasación de la vivienda que queremos adquirir. La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, si no se cumple con el pago del préstamo, la entidad bancaria, podría solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública.
Si con la venta de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, la entidad puede intentar cobrarla con todos los bienes de los titulares del préstamo, así como de los avalistas. Esta posibilidad deberá estar pactada en el préstamo.
No obstante, en caso de no poder atender los pagos, y siempre que la unidad familiar esté dentro del “umbral de exclusión” previsto por el Real Decreto-Ley 6/2012, puede solicitar diversas medidas dirigidas a facilitar el cumplimiento de las obligaciones.
Por todo ello, es muy importante que analicemos la oferta que nos propongan, debemos compararla con las de otras entidades bancarias, y estudiar nuestras necesidades y posibilidades de afrontar esos pagos durante un largo periodo de tiempo.
Antes de contratar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta:
Toda esta información deberías obtenerla en la publicidad que ofrece la entidad bancaria, debe ser completa, clara y veraz.
La publicidad sobre las condiciones del préstamo, cuando indique el tipo de interés y otras cifras relacionadas con su coste, deberá informar sobre el nombre de la entidad,
tipo de interés, gastos, comisiones, TAE, importe, etc. El anuncio debe contener un ejemplo.
También puede solicitar, a la entidad bancaria, información orientativa sobre las hipotecas que ofrece, a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), es el modelo de ficha que establece la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, gratuitamente, información general, pero detallada, sobre su oferta hipotecaria.
La entidad bancaria, una vez que le hemos comunicado nuestra necesidad de financiación, tendrá que:
Una vez efectuada la evaluación de su solvencia, el banco le comunicará si le concede o no el préstamo. Si se lo conceden, deben entregarle, (al menos 10 días antes de comprometerse a firmar el contrato), la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con la información personalizada que precisa para comparar y decidir su contratación.
Esta ficha es el modelo establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, gratuitamente y a modo de oferta vinculante, la información detallada sobre su oferta hipotecaria.
La entidad le entregará, también con 10 días de antelación, una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que se informará, en su caso, de las cláusulas referidas a índices oficiales de referencia, gastos de constitución que tiene que asumir el consumidor, si existe techo o no, vencimiento anticipado en caso de impago, distribución de los gastos, si se trata de un préstamo en moneda extranjera, si se contrata un seguro que cubra el riesgo de subida del interés, que este supone un gasto para el cliente.
En caso de ser un préstamo a interés variable, deberán entregarle un documento con las cuotas a pagar periódicamente ante diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
La entidad también debe facilitarle, con la misma antelación, y junto con la información que precise:
Todos estos extremos y la documentación citada serán verificadas por el notario, levantando acta, gratuita, sobre el cumplimiento de todos los requisitos y asesorando al consumidor, nunca más tarde del día anterior al de la firma de la hipoteca.
Además, el notario, le debe hacer un test para certificar que comprende lo que el banco le ofrece, y que este le ha entregado la documentación prevista por la normativa.
La hipoteca ser formalizará siempre en escritura pública otorgada ante Notario, y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de impuestos.
El beneficiario del préstamo debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular del inmueble. Normalmente, si es para la adquisición de vivienda, se otorga simultáneamente, ante Notario, la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario.
El tipo de interés y, por tanto, la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo.
La ventaja es que conoce de antemano cuánto tendrá que pagar, sin preocuparse de subidas y bajadas.
Inconveniente, en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las variables, los plazos de amortización suelen ser más cortos, máximo 20 años.
El tipo de interés, revisable de forma anual o semestral normalmente, variará de acuerdo a la evolución del índice al que esté referenciado, se suele expresar como la suma del índice y un porcentaje constante. Ejemplo, Euribor + 2,5. No podrán establecerse límites a la baja y el interés no podrá ser negativo.
La ventaja, el tipo de interés inicial, en el momento de la contratación, suele ser inferior al del tipo fijo, se suele ofrecer plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años, o incluso más.
El inconveniente, si los intereses suben, pagará más, aunque si bajan se podrá beneficiar.
En este caso se cobra un interés fijo durante un periodo inicial, suele ser entre 3 y 5 años, para luego pasar a un interés variable. La cuota puede subir o bajar en función de la evolución del índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés.
El plazo de amortización es el tiempo durante el cual, en condiciones normales y sin amortización anticipada, estará pagando las cuotas, suele ser un plazo largo.
Cuestiones a tener en cuenta al elegir el plazo:
Es el periodo durante el cual, la cuota mensual a pagar, podría ser más reducida si pagas únicamente los intereses, o incluso nula si aplazas el pago total de las cuotas.
Tener una hipoteca con periodo de carencia, puede ser útil si durante los primeros años tiene dificultades para hacer frente al pago de la cuota, hay que tener en cuenta:
Las entidades bancarias suelen ofrecer bonificaciones, en la contratación de hipotecas, a cambio de contratar determinados productos.
Los productos y/o condiciones ofrecidos que conllevan un interés más favorable suelen ser:
Está prohibida la venta vinculada de un contrato de préstamo con otro producto o servicios financieros, a no ser que la entidad bancaria demuestre un claro beneficio asociado a la contratación del producto.
El único seguro obligatorio, a la hora de contratar una hipoteca, es el seguro contra incendios. Al ser la vivienda la garantía del banco, en caso de destrucción de esta, se vería gravemente perjudicado. Por eso este seguro evitaría la situación de riesgo. El cliente tiene libertad para contratarlo con la compañía aseguradora que le ofrece el banco o elegir otra. Lo que no puede elegirse libremente es el valor del inmueble que deberá ser el de tasación.
El banco puede vincular el préstamo a una cuenta para el pago de las cuotas, si únicamente la utiliza para eso, no le pueden cobrar comisión de mantenimiento.
Al contratar un interés variable, la entidad está obligada a ofrecer, al menos, un instrumento adecuado al consumidor que cubra el riesgo que supondría el aumento de las cuotas en el caso de una subida de tipos.
Durante ese periodo y mediante el pago de una prima, se libraría de las alzas del tipo de interés por encima del nivel pactado. Una vez finalizado el plazo, volverían a calcularse los intereses.
Es el importe que tendrá que abonar al banco mensualmente. Corresponde una parte al capital y otra parte son los intereses. La cuota depende de:
Se calcula, normalmente, utilizando la modalidad de sistema de amortización constante, conocido también como sistema francés. La cuota será igual durante la vida del préstamo, salvo cuando revisa el tipo de interés en las hipotecas de tipo variable.
Los intereses se calculan aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente en cada momento. Al principio se pagará más intereses y se amortiza menos capital.
Solo por servicios relacionados con los préstamos solicitados en firme o aceptados por el prestatario y que correspondan a servicios prestados o gastos habidos.
Comisión de apertura:
Se le abona a la entidad por las gestiones administrativas llevadas a cabo para la formalización de las hipotecas, con los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Reembolso anticipado:
Para aquellas hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019, en que entró en vigor la Ley 5/2019, podrán en cualquier momento reembolsar todo o parte del importe que se debe, avisando dentro del plazo que haya pactado con la entidad, no puede ser más de un mes.
La entidad deberá entregarle, en un plazo de 3 días hábiles, la información necesaria sobre la consecuencias del reembolso. Si contrató un seguro accesorio al préstamo, salvo que indique lo contrario, se extinguirá.
Se puede pactar una compensación a favor de la entidad, por la pérdida financiera que pudiera sufrir, con los límites:
Si la hipoteca la firmó después del 16 de junio de 2019, y ha dejado de pagar una parte del capital o de los intereses, el banco podrá dar por vencido su préstamo siempre que le haya requerido el pago, concediéndole , al menos, un mes para su cumplimiento y le haya advertido de las consecuencias. Las cuotas vencidas deben superar, al menos, el 3% del capital o a 12 cuotas, (para la primera mitad del préstamo).
Si el prestatario es persona física y está garantizado mediante hipoteca sobre vivienda, el interés de demora se fija en el interés más 3 puntos sobre el principal pendiente de pago.
Los contratos anteriores al 16 de junio de 2019, no vencidos y en los que haya cláusulas de vencimiento anticipado, aplicarán estas mismas reglas.
Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Los costes del notario son fijados por normativa, su cuantía depende del importe del inmueble y la entidad bancaria asume el coste.
Las entidades suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación de la hipoteca, (comprobación registral, liquidación de impuestos o inscripción en el Registro), se realice por una gestoría, que normalmente también se encargará de inscribir la escritura de compraventa de la vivienda.
El medio más habitual para informarse del estado de la vivienda, a efectos registrales, es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Contiene los datos: descripción y ubicación de la vivienda, propietarios, cargas y notas complementarias.
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de formalización de la hipoteca es el siguiente: el cliente paga la tasación, mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y la gestoría.
Si desea modificar las condiciones inicialmente pactadas, puede solicitarlo a su banco, que después de analizar la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía, podrá acceder o no.
Las modificaciones deberán formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Le corresponde al cliente el pago de los impuestos y gastos.
Modificaciones posibles:
La Ley recoge los supuestos en los que se puede obtener una reducción de los gastos notariales, registrales y los que gozan de exención en el I.A.J.D. y que son:
La entidad financiera podrá cobrar una comisión por la novación, generalmente está pactada. En el caso de la novación del plazo de vencimiento, la comisión no puede exceder el 0,1% del capital pendiente de amortizar.
Existe la subrogación de deudor, se cambia el titular del préstamo. Se sustituye el deudor actual, con el consentimiento de la entidad, por un nuevo prestatario, que asume las obligaciones y derechos del primero, se puede añadir algún cambio en las condiciones iniciales.
Sería el caso de comprar una vivienda ya hipotecada, cuando nos interesen sus condiciones, podemos solicitar al banco el cambio de titularidad.
Si lo que desea es mejorar las condiciones de su hipoteca pero el banco no las acepta, puede cambiara a otra entidad financiera. Es lo que llamamos subrogación acreedora.
Su funcionamiento es:
En una subrogación acreedora se puede modificar: el tipo de interés, los plazos, o ambos. También se puede pactar con el banco una novación para realizarla después de la subrogación si se desea modificar otras condiciones adicionales.
Los gastos de la subrogación son superiores a los de la novación, pero inferiores a los de una hipoteca nueva. Se pagará, una comisión de cancelación a la antigua entidad, si así se pactó en la hipoteca.
Es frecuente que el banco, al solicitar una hipoteca, ponga como condición la contratación del algún seguro. Solo es obligatorio el seguro contra incendios, pero suelen reducir los intereses si contrata los seguros.
Cuando el banco y la compañía aseguradora pertenezcan al mismo grupo, el banco velará especialmente porque esté bien informado, y conozca la situación del seguro vinculado a la hipoteca.
El banco puede proponer una compañía de seguros, pero debe aceptar pólizas alternativas a las ofrecidas por él, sin que ello perjudique las condiciones ofertadas para el préstamo, ni suponga coste adicional al cliente.
De conformidad con las buenas prácticas bancarias y usos financieros:
Los seguros que, normalmente, relacionan con una hipoteca son: el seguro contra incendios (Seguro Multirriesgo del Hogar), Seguro de Vida y el Seguro de Protección de Pagos.
Seguro contra incendios / Multirriesgo del Hogar, aunque solo es obligatorio el de incendio, normalmente nos ofrecen el multirriesgo del hogar, por el valor de tasación de la vivienda. Tienen un carácter anual renovable a prima única. Es habitual que el contrato de la hipoteca incluya una cláusula por la que le obligue a mantener vigente el contrato, de tal forma que si no lo hacemos es el banco quien puede contratarlo en nuestro nombre, en ese caso, el banco debe informarnos sobre las características principales del seguro.
Seguro de Vida, protege ante el posible impago en caso de muerte o invalidez del cliente. Se puede suscribir estableciendo, como suma asegurada, el importe de la hipoteca, designando al banco como beneficiario por el importe pendiente de amortizar, y al asegurado por el resto.
Puede, también, suscribirse estableciendo como suma asegurada el capital pendiente de la hipoteca, durante toda su duración, siendo es banco beneficiario.
Si decide cancelar, un seguro de vida a prima única, por haber cancelado la hipoteca, la compañía aseguradora, salvo que el contrato diga otra cosa, debe devolverle la parte proporcional de la prima no consumida.
Seguro de Protección de Pagos / Préstamos, está destinado a garantizar el pago, a la entidad, en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado, mientras dure esta situación. Se suelen comercializar de forma independiente, o como cobertura adicional dentro de un seguro de vida.
