Excmo. Ayuntamiento de

Abarán

Compra de Vivienda de Segunda Mano

Información previa

A fin de evitar problemas, antes de adquirir una vivienda de segunda mano, debe:

  • Solicitar una “nota simple” en el Registro de la Propiedad. En este documento figurará: breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, puedan existir sobre la vivienda.
  • Si existe alguna carga sobre la vivienda, o se está pagando a plazos, solicite al propietario justificantes del pago o certificados de que está al corriente de pago. Si el propietario no estuviese a corriente de pago, el banco podría solicitar el embargo de la vivienda, independientemente de que ésta haya cambiado de titular.
  • Compruebe que la vivienda no está arrendada, ya que la ley le concede, al inquilino, la preferencia en la adquisición de la misma. Como el contrato de arrendamiento puede o no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, sería conveniente hacer constar en el contrato de compraventa, que la propiedad está libre de inquilinos.
  • Solicitar al Presidente de la Comunidad, o al Administrador, certificado sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas o derramas de la Comunidad, con indicación de la cuantía adeudada, en su caso. Quién adquiera la vivienda deberá pagar las cuotas con un límite máximo de una anualidad.
  • Compruebe con el Ayuntamiento, que el propietario está al corriente del pago de Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI).Infórmese sobre otros tributos de carácter municipal que puedan afectar a la vivienda. La persona obligada a pagar el IBI será la que conste a fecha de 1 de enero como propietaria, téngalo en cuenta para, una vez comprada la vivienda, saber quién tendrá que pagar el siguiente recibo, dependerá de la fecha en que se adquiera la vivienda.
  • Infórmese sobre si existen deudas pendientes de los suministros básicos, electricidad y agua. Si desea realizar un cambio de titular de estos servicios puede tener problemas si hay facturas pendientes.
  • Inspección detallada de la vivienda, hágala con tiempo, con luz suficiente, examine con detalle paredes, ventanas y suelos. El estado de las redes eléctricas y de conducción de agua.

Contrato privado y señal

Es habitual que, antes de firmar la escritura de compraventa ante Notario, se haya celebrado un contrato privado por el que, el vendedor, se compromete a no vender la vivienda a cambio de la entrega de la entrega de una cantidad de dinero, como parte del precio de la vivienda.

Este contrato debe recoger los puntos fundamentales de la operación:

  • Identificar a las partes contratantes.
  • Identificar la vivienda.
  • Precio pactado y condiciones de pago.
  • Cantidad que se entrega como señal.
  • Condiciones en caso de anulación de la venta. Si es el comprador quien decide no efectuar la compra, perderá la cantidad entregada como señal. Si es el vendedor el que decide no vender, deberá entregar al comprador el doble de la cantidad entregada como señal.
  • Gastos que debe abonar cada parte, comprador y vendedor.
  • Que la vivienda se entrega libre de cargas y ocupantes.
  • Fecha límite para firmar la escritura ante Notario.
  • Si el pago de la vivienda se va a realizar mediante un préstamo hipotecario, la posibilidad de que haya que aplazarse la firma por demora en la concesión de la hipoteca. Así como, la devolución de la señal si no se le concede el préstamo hipotecario al comprador.
  • También sería conveniente, si no están dados de baja los contratos de suministros básicos, hacer constar la lectura de los contadores para evitar que le puedan exigir consumos anteriores a la fecha de compra.

Es conveniente que, desde el momento en que se entregue la señal, solicite al Registro de la Propiedad, un certificado de información continuada, por el que durante el plazo de 30 días, se comunicará a la persona solicitante todas las modificaciones registrales de la vivienda.

Esto evita que la vivienda pueda ser vendida a otra persona o hipotecada antes de la firma ante Notario, sin su consentimiento.

La escritura pública

La escritura pública, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad, proporciona al comprador la seguridad jurídica de que su vivienda no se verá afectada por responsabilidades que correspondan a anteriores propietarios.

La Notaría debe solicitar, al Registro de la Propiedad, información sobre la titularidad y cargas de la vivienda, debe hacerlo en los 10 días anteriores a la firma de la escritura, y se le comunicará cualquier alteración hasta la firma, para evitar cualquier fraude.

Una vez firmada la venta, se notificará al Registro para evitar una nueva venta en el intervalo que media hasta la nueva inscripción.

Gastos e impuestos

Impuestos:

  • El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Se abona cada vez que se suscribe un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que conste en la escritura. Le corresponde al comprador
  • El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. La cuantía se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia del valor de la vivienda entre la transmisión anterior y la que se ha realizado. Es por cuenta del vendedor.

Gastos:

  • Notaría, salvo que en el contrato de compraventa se establezca otra cosa, corresponde al comprador. Es la propia Administración la que regula los honorarios de los notarios, dependerá del precio de la vivienda
  • Registro, la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad también corresponde al comprador. El importe dependerá de la vivienda, pero no podrá superar el 1% del valor que conste en la escritura de compraventa

Garantías

Si la vivienda fue construida recientemente, se podría aplicar los plazos de 3 y 10 años que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (ver en compra de vivienda nueva). Si tiene más de 10 años, la garantía por vicios ocultos es de 6 meses.

Si el contrato de compraventa es entre particulares, la reclamación por vicios ocultos se tendrá que presentar por vía judicial.