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La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada posteriormente, está orientada a proteger al consumidor donde la finalidad del arrendamiento sea cubrir la necesidad de vivienda de éste y su familia.
Las cláusulas que modifiquen dicha Ley, en perjuicio del inquilino, serán nulas y, por tanto, se tendrán por no puestas. Se exceptúan aquellos casos que la propia ley de libertad de pacto a las partes.
Los derechos se adquieren con la firma de un contrato de alquiler o arrendamiento, donde se harán constar las condiciones, derechos y obligaciones de las partes con respecto al uso de la vivienda que se arrienda.
Debe hacerse mención, en el contrato: al estado de la vivienda, duración, fianza, precio del alquiler, así como las condiciones de subida del alquiler, obras y conservación de la vivienda, gastos como la cuota de la Comunidad y suministros, derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Los consumos medidos por contador son por cuenta del arrendatario. Los demás gastos deben constar en el contrato, si no lo hiciese así, el arrendatario no estaría obligado a su abono.
Los gastos de Comunidad no pueden subir más de lo que aumente la renta (IPC). El inquilino solo estará obligado a la cuota ordinaria de la Comunidad, las derramas extraordinarias serán abonadas por el propietario.
La duración del contrato será la establecida libremente por las partes. Si fuese inferior a 5 años, llegado el momento del vencimiento del contrato, éste se podrá prorrogar, a petición del inquilino, hasta agotar la prórroga de 5 años. Salvo que el inquilino comunique, con un mes de antelación, su deseo de no prorrogar el contrato; o el arrendador comunique, con cuatro meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no prorrogarlo.
Al cumplir los 5 años, si ninguna de las partes han manifestado su deseo de no renovación, el contrato se considera prorrogado por 3 años más. Independientemente de la duración del contrato, las prórrogas tienen duración anual.
Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima asciende a 7 años.
El plazo empezará a contar desde la fecha en que se firme el contrato, o en el que se ponga la vivienda a disposición del arrendatario, si ésta fuese posterior.
En los contratos que no se haya estipulado la duración, o sea indeterminada, se entenderán por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga antes mencionado.
No procederá la prórroga obligatoria de contrato, cuando al tiempo de su celebración y de forma expresa, se haya hecho constar la necesidad de ocupar la vivienda el arrendador antes de los 5 años, para destinarla a su vivienda permanente.
Si transcurrido 3 meses desde que se cumplió el contrato, el arrendador no hubiese ocupado la vivienda él mismo o sus familiares de primer grado, deberá reponer el uso y disfrute de la vivienda al arrendatario, por un nuevo periodo de hasta 3 años, indemnizándolo con los gastos que le hubiese ocasionado el desalojo de la vivienda, o indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que le faltasen para completar los 5.
Cuando el arrendatario manifieste su deseo de no renovar el contrato, sin el consentimiento del cónyuge que conviva con él, el arrendamiento podrá continuar a favor del cónyuge.
Para ello, el arrendador, podrá requerir a dicho cónyuge para que manifieste si desea continuar con el arrendamiento, si pasados 15 días no hubiese comunicado su decisión de continuar, se extinguirá el arrendamiento.
El cónyuge, si desea continuar, abonará la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si ésta no se hubiese abonado ya.
Si el arrendatario, sin comunicación de desistimiento ni de no renovación, abandonase la vivienda, el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento siempre que el arrendador reciba, en el plazo de un mes desde el abandono, comunicación del cónyuge manifestando su deseo de continuar con el arrendamiento.
Es de aplicación, lo dispuesto anteriormente, en el caso de la persona que conviva con el arrendatario, de forma permanente, en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, durante, al menos, 2 años anteriores al abandono o desistimiento, salvo que exista descendencia en común, en ese caso bastará con la mera convivencia.
Si se produce el fallecimiento del arrendatario, se podrá subrogar en el contrato:
Si no se diese ninguno de los casos mencionados anteriormente, al fallecimiento del arrendatario, se extinguirá el contrato.
En el caso que hubiese varias personas con derecho a la subrogación del contrato, se regirá por el orden antes mencionado, a no ser que exista un acuerdo entre las partes, excepto en el caso que existan unos padres septuagenarios, éstos tendrán preferencia sobre los descendientes.
Entre los ascendientes tendrá preferencia el más próximo en grado, (Ej. el padre del fallecido antes que el abuelo), y entre los descendientes igual, (Ej. los hijos del fallecido antes que los
nietos). Si es entre los hermanos del fallecido, tendrá preferencia el de doble vínculo sobre el medio hermano.
En caso de igualdad, tendrá preferencia quién tuviese una minusvalía igual o superior al 65%, si no se da esta situación, será quién tenga mayores cargas familiares, en última instancia sería el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad, o el hermano más joven.
Si, 3 meses después del fallecimiento del arrendatario, no se hubiese notificado al arrendador el fallecimiento de éste, se extinguirá dicho contrato. La notificación ha de hacerse de forma fehaciente, adjuntando certificado de defunción y con la identificación de la persona que subroga el contrato, indicando su parentesco, si fuese necesario, deberá demostrar el parentesco por el que cumple los requisitos para la subrogación.
Si pasados los 3 meses se extingue el contrato, estarán obligados al pago de la renta, de dichos meses, todas aquellas personas que pudieran suceder al arrendatario, excepto aquellos que en el plazo de un mes posterior al hecho, han notificado, al arrendador, su renuncia a la subrogación por escrito.
El arrendador tiene libertad para pactar el precio de la renta por el arrendamiento de la vivienda. Se actualizará anualmente y se hará conforme al IPC, la subida se abonará a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador la comunique al arrendatario.
La ley considera válida la comunicación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad anterior.
El arrendador puede exigir el importe de subidas no aplicadas, pero no puede cobrar atrasos.
La fianza legal, en contratos de vivienda habitual, será de una mensualidad. Las partes pueden pactar una garantía adicional, pero nunca podrá superar el importe de 2 mensualidades.
La finalidad de estas garantías es para resarcir al arrendador en caso de determinados incumplimientos de obligaciones por parte del arrendatario. Como puede ser el impago de alguna mensualidad, deterioros en la vivienda, o el impago de alguna factura de suministros de la vivienda.
Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe devolver al inquilino la totalidad de la fianza, si la vivienda se encuentra en las mismas condiciones que se entregó.
Si hubiese que reparar algún desperfecto, o existiese alguna factura pendiente, el arrendador descontará dicha cantidad de la fianza.
Durante los 5 primeros años de contrato no se puede actualizar la fianza. Para aquellas personas que firmaran el contrato después del 6 de marzo de 2.019.
Si se ha pactado algo, sobre cómo y cuánto se actualizará la fianza, habrá de aplicarse dicho pacto. Lo normal es pactar el actualizarla igual que la renta, según el IPC.
El arrendador tiene un plazo de un mes para devolver la fianza, desde la fecha de entrega de llaves del inquilino. Si pasado ese plazo no se hubiese devuelto, tendrá derecho a que a la fianza se sume el interés legal de dicho importe.
La Ley de Arrendamientos Urbanos ya establece que el arrendador estará obligado a entregar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad. Por tanto, se debe entregar en perfecto estado y funcionamiento: techos, suelos, paredes, baños, ventanas, puertas, mobiliario, enseres y electrodomésticos.
Hay que distinguir entre obras de conservación y las de mejora.
Se consideran obras de conservación aquellas que son necesarias para mantener el adecuado estado de habitabilidad. Estará obligado el arrendador a realizarlas, excepto si se deben a una actuación negligente por parte del inquilino.
El arrendatario está obligado a notificar al arrendador, cuanto antes, la necesidad de la reparación. Asimismo, el inquilino está obligado a permitir la realización de las obras, solo podrán aplazarse, hasta la finalización del contrato, aquellas que no sean urgentes o necesarias.
El arrendador no podrá subir el precio de la renta, justificándose por la realización de las obras.
Si la obra es urgente, para evitar daños mayores, el arrendatario podrá realizar las obras, siempre que se lo comunique al propietario. El importe se lo podrá reclamar posteriormente al
arrendador.
En el caso que las obras duren más de 20 días, el arrendatario tiene derecho a que se le disminuya la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pudiese utilizar.
El arrendatario estará obligado a realizar las obras de reparación debidas al uso natural y ordinario de la vivienda.
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Son obras no imprescindibles pero afectan a la calidad de la vivienda.
Será el arrendador el obligado a realizarlas, con el consentimiento del inquilino. Se deben notificar con una antelación de 3 meses, mínimo, por escrito, aportando información sobre la naturaleza de la obra, fecha de comienzo y finalización, y el coste.
El arrendatario dispone de 1 mes para rescindir el contrato, si considera que las obras le van a impedir disfrutar del uso normal de la vivienda. En ese caso, el propietario debe esperar 2 meses desde el desistimiento.
Si el inquilino acepta las obras pero éstas se prolongan más de 20 días, podrá solicitar la rebaja de la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar con normalidad.
Las obras de mejora, pasados los 3 primeros años del contrato, podrían justificar la subida de la renta, siempre que no se haya pactado lo contrario. Las realizadas en los 3 primeros años no justifican la subida de la renta.
Si es el inquilino el que desea realizar las obras, tiene que contar con el consentimiento, por escrito, del arrendador. Si el arrendatario realiza estas obras sin el consentimiento del arrendador, éste podrá rescindir el contrato y la reposición de la vivienda a su estado original, o dejar a obra, si así lo quisiese.
Cuando exista un incumplimiento de contrato, por una de las partes, dará derecho a la otra a exigir el cumplimiento o a la resolución del mismo.
El arrendador podrá rescindir el contrato por:
El arrendatario podrá resolver el contrato:
El comprador de una vivienda arrendada quedará subrogado en las obligaciones y derechos del arrendatario durante los 5 primeros años de vigencia del contrato.
Si fuese superior a 5 años la duración pactada, el comprador deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para dicho plazo pactado, debiendo indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a un mes de la renta por cada año que, excediendo del plazo de 5 años, reste por cumplir.
Si se hubiese pactado que la venta de la vivienda extinguirá el contrato, el comprador solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de 3 años.
El derecho de tanteo es la facultad que ostenta una persona para adquirir, con carácter preferente, una cosa que se va a enajenar a un tercero, pagando la misma cantidad que el tercero daría por ella.
El derecho de retracto faculta al inquilino a adquirir la vivienda con las mismas condiciones y precio que ha sido vendida a un tercero.
El inquilino podrá ejercer su derecho de tanteo sobre la vivienda en un plazo de 30 días
naturales, contados desde el día siguiente al que se le notificó, de forma fehaciente, la decisión de venta de la vivienda arrendada, así como el precio y demás condiciones.
El arrendatario podrá ejercer su derecho de retracto cuando se den las siguientes condiciones:
El derecho de retracto también caducará a los 30 días naturales, contados a partir de que el inquilino es informado, a través de escritura de compra, del precio y condiciones de la venta de la vivienda.
El inquilino no podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto cuando:
El arrendatario puede renunciar al derecho de tanteo, en ese caso, debe, el contrato de arrendamiento, incluir una cláusula de renuncia.
